Probleme auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts treten häufiger in den größeren Städten als in ländlich geprägter Umgebung auf. Als Wohnvariante kommt neben dem Wohnen im eigenen Haus oder dem Wohnen in einer Mietwohnung dort auch das Wohnen in einer eigenen Wohnung in Betracht. Wenn Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus begründet wird, hat dies andere rechtliche Folgen als der Erwerb eines Hausgrundstückes.
Die besonderen rechtlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts sind im Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) geregelt.
Spezialisten sind gefragt
Das Wohnungseigentumsrecht ist aufgrund seines Ausnahmecharakters innerhalb der zivilrechtlichen Regelungen zum Sachenrecht eine sehr spezielle Rechtsmaterie. Abweichend vom Grundsatz, dass das Eigentum an einem Haus immer dem Eigentum am Grundstück folgt, schuf der Gesetzgeber hier die Möglichkeit, Eigentum an einzelnen Räumen eines Hauses zu erwerben. Der Erwerb einer Wohnung führt gleichzeitig zum Erwerb eines nach Bruchteilen bestimmten Miteigentumsanteils am Grundstück und an den für die allgemeine Nutzung des Hauses notwendigen Bestandteilen.
Außerdem wird der Erwerber einer Eigentumswohnung mit dem Kaufabschluss automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
Aus der Notwendigkeit, mit anderen Wohnungseigentümern gemeinsam Entscheidungen über den Umgang mit Haus und Wohnung zu treffen, entsteht nicht selten ein besonderes Konfliktpotential.
Schon vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist es deshalb sinnvoll, sich von einem auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Rechtsanwalt über Risiken, Pflichten und mögliche Streitpunkte beraten zu lassen, die mit dem Besitz einer Eigentumswohnung einhergehen.
Wohnungseigentumsrecht gehört nicht zur den Rechtsgebieten, die jeder Jurist schon im Studium kennenlernt.
Es handelt sich um eine spezielle Materie, die systematisch zwischen Mietrecht und Immobilienrecht einzuordnen ist.
Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer einer Immobilie, bleibt aber zu monatlichen Zahlungen und bestimmten Handlungsweisen im Sinne der Eigentümergemeinschaft verpflichtet.
Ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hat über seine anwaltliche Grundausbildung hinaus spezielle Fachkenntnisse auf diesen Gebieten erworben und verfügt gleichzeitig über praktische Erfahrungen im Umgang mit den Normen des WEG. Bei Problemen auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts lohnt sich auch der etwas weitere Weg zum Fachanwalt.
Problemsituationen für Wohnungseigentümer
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung erkennt der Erwerber gleichzeitig die Geltung der jeweiligen Gemeinschaftsordnung an. Die Gemeinschaftsordnung ist beim Grundbuchamt hinterlegt und kann nur unter besonderen Voraussetzungen durch die Eigentümerversammlung geändert werden.
Die Gemeinschaftsordnung enthält konkrete Regelungen über die mit dem Erwerb der Wohnung verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dazu gehört auch die Höhe der monatlich zu leistenden Umlagezahlungen, die faktisch einer Mietzahlungsverpflichtung gleichkommen. Die Zahlungen erfolgen zugunsten des Verwaltungsvermögens, das der Eigentümergemeinschaft gehört. Ausstehende Zahlungen können eingeklagt und durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beigetrieben werden.
Zu Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann es kommen, wenn einige Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt durchführen lassen wollen, die andere Eigentümer für nicht erforderlich halten. Der Plan zum Einbau eines Fahrstuhls oder zum Anbau von Balkonen kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Wohnungseigentümern führen. Die Eigentümerversammlung muss abschließend per Abstimmung über die Vorgehensweise entscheiden.
Für die Überprüfung von Betriebskostenrechnungen gelten andere Vorschriften als bei Mietverhältnissen. Wenn die Eigentümergemeinschaft einen Hausverwalter beauftragt hat, erhalten die einzelnen Wohnungseigentümer Betriebskostenabrechnungen. Einwendungen gegen diese Abrechnungen müssen in der Eigentümerversammlung zeitnah vorgetragen werden. An den Verwalter gerichtete Beschwerden haben keine rechtliche Bedeutung, da er im Namen der Eigentümergemeinschaft tätig wird.
Auslöser von rechtlich relevanten Streitigkeiten können auch Sondernutzungsrechte sein, die einem Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums geben. Häufig handelt es sich um das Recht, einen bestimmten Stellplatz für den PKW zu nutzen. Die Sicherung gegen Fremdnutzung oder der vorübergehende oder dauerhafte Wegfall des Stellplatzes aufgrund von Baumaßnahmen können Anlass zu Streitigkeiten zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft sein.
