Das Mietrecht ist ein Teilbereich des Zivilrechts. Neben Verträgen über Mietwohnungen in Wohnanlagen umfasst das Mietrecht Vermietung von Häusern oder Einzelwohnungen in Privathäusern. Auch Mietverhältnisse über gewerblich genutzte Räume, Abstellflächen oder Garagen unterliegen den im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelten mietrechtlichen Bestimmungen.
Die beste Vertretung im Mietrecht
Während seiner juristischen Grundausbildung an der Universität erhält jeder Anwalt Einblick in die zivilrechtlichen Grundsätze verschiedener Vertragsarten. Dazu gehört auch der Mietvertrag. Wer sich nach erfolgreich abgelegtem Zweiten Staatsexamen als Rechtsanwalt den rechtlichen Interessen von Mietern und Vermietern widmen will, der kann im Laufe seiner Tätigkeit den Titel “Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht” erwerben. Voraussetzung ist der Nachweis konkreter Fachkenntnisse und fachspezifischer Berufserfahrung.
Die Fachanwaltsbezeichnung gibt dem Rechtssuchenden eine Hilfestellung bei der Suche nach dem richtigen Ansprechpartner bei mietrechtlichen Problemen. Gerade bei mietrechtlichen Problemstellungen verfügen auch viele allgemein tätige Rechtsanwälte über fundierte Fachkenntnisse und reichhaltige Praxiserfahrung.
Neben dem Anwaltssuchservice, den die Anwaltskammern und der Anwaltsverein anbieten, können auch Ratgeberseiten in der Presse bei der Suche nach einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsvertreter hilfreich sein.
Verschiedene Gesichtspunkte des Mietrechts
Die rechtlichen Regelungen des Mietrechts für Wohnungsmietverträge unterscheiden sich in einigen Punkten von den Regelungen, die für Vermietung von Gerwerberäumen und sonstigen Räumen oder Sachen gelten.
Diese Unterschiede sind durch die große soziale Bedeutung begründet, die eine Wohnung als Lebensmittelpunkt für den Mieter hat. Kündigungsfristen, Kündigungsgründe, Nutzungsbeschränkungen und Schönheitsreparaturen sind einige der wichtigsten Regelungspunkte.
Kündigungsfristen verlängern sich nur bei Wohnraummietverhältnissen für den Vermieter automatisch mit der Dauer des Mietvertrags. Besondere Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter, beispielsweise bei Eigenbedarf, gelten ebenfalls nur für Wohnraum. Nur beim Wohnraummietverhältnis kann soziale Härte als Argument gegen eine Kündigung verwendet werden.
Bei Gewerbemietverhältnissen kann eine eigenmächtige Veränderung des im Mietvertrag festgeschriebenen Nutzungszwecks zur Kündigung führen.
Bei Wohnraummietverhältnissen unterliegen Mieterhöhungen festen Regeln. Zwischen zwei Mieterhöhungen sind zeitliche Abstände einzuhalten. Die Miethöhe muss “ortsangemessen” bleiben und der Art und Ausstattung der Wohnung entsprechen. Richtwerte ergeben sich aus dem jeweiligen Mietspiegel.
Besonderheiten des Mietrechts
In mietrechtlichen Rechtsstreitigkeiten ist nicht nur die Kenntnis der einschlägigen Gesetzesvorschriften wichtig sondern auch die Kenntnis aktueller Grundsatzurteile der einzelnen Landgerichte.
Grundsatzurteile der mietrechtlichen Berufungskammern sind nicht verbindlich für andere Rechtsstreitigkeiten. Aufgrund der Wahrscheinlichkeit, dass eine Berufungskammer von ihrer eigenen Grundsatzentscheidung nicht abweichen wird, machen solche Entscheidungen den Ausgang eines Mietrechtsstreits jedoch vorausplanbar.
Aus diesem Grunde ist es für einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt besonders wichtig, die aktuellen Entwicklungen der Rechtsprechung stets zu kennen.
Neben Mieterhöhungen und Kündigungen sind Mietminderungen wegen Mängeln ein in der mietrechtlichen Praxis immer wieder vorkommender Streitpunkt. Der Rechtsanwalt sollte hier grundsätzlich in der Lage sein, klassische Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmelbefall, undichte Fenster und defekte Heizungen selbst grob einschätzen zu können. Als Beispiel kann die immer wiederkehrende Auseinandersetzung darüber dienen, ob die Wände wegen unzureichender Belüftung oder wegen baulicher Mängel feucht sind. Für die Belüftung ist der Mieter verantwortlich, für die baulichen Gegebenheiten trifft den Vermieter die Verantwortung.
Bei Lärm- oder Geruchsbelästigungen durch Mieter anderer Wohnungen besteht kein Anspruch zwischen den Mietern sondern ein Anspruch gegen den Vermieter, der sich zur Überlassung der Wohnung in “zur Wohnnutzung geeignetem Zustand” verpflichtet hat. Der Vermieter kann seinerseits vom Störer verlangen, die Beeinträchtigung anderer Mieter zu unterlassen.
Bauliche Veränderungen an einer Mietwohnung oder an gemieteten Gewerberäumen dürfen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Nach Ende des Mietvertrages kann der Vermieter die Beseitigung der Veränderungen verlangen und muss keine Entschädigung leisten. Zur Vermeidung von Nachteilen sollte vor der Durchführung wertverbessernder Umbaumaßnahmen in Mieträumen eine Beratung mit dem mietrechtlich erfahrenen Rechtsanwalt erfolgen.
Durch den Vermieter veranlasste, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen müssen geduldet werden. Wertverbessernde Baumaßnahmen müssen nur nach Ankündigung und Zustimmung geduldet werden. Über die Voraussetzungen der korrekten Ankündigung und Gründe, die Zustimmung zu verweigern, klärt der erfahrene Rechtsanwalt auf.
